不動産を生前贈与する方法を教えてください。

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不動産を生前贈与する方法を教えてください。

回答済み

2026/07/15 12:02

男性

60代

不動産を子や孫に生前贈与したいと考えていますが、どのような手続きが必要なのか、贈与税や登録免許税などの税負担がどの程度かかるのかがわかりません。現金贈与との違いや節税につながる制度、注意点についても知りたいです。

回答をひとことでまとめると...

不動産の生前贈与は、贈与契約書の作成と所有権移転登記が必要です。贈与税・登録免許税・不動産取得税がかかるため、現金贈与や相続時との税負担を比較して判断しましょう。

佐々木辰

38歳

株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長

不動産を子や孫に生前贈与する場合は、贈与契約書を作成し、法務局で所有権移転登記を行います。口約束でも贈与は成立し得ますが、後日の争いや税務確認に備えるため、贈与日、対象不動産、当事者、持分などを書面で残すことが重要です。

税負担としては、まず贈与税が問題になります。不動産は相続税評価額をもとに評価し、暦年課税では年間110万円の基礎控除を超える部分に贈与税がかかります。さらに、登記時には登録免許税、取得後には不動産取得税や固定資産税の負担も発生します。

現金贈与と異なり、不動産贈与は評価額の計算や登記手続きが必要で、簡単に分割して渡しにくい点が特徴です。一方で、将来値上がりが見込まれる不動産を早めに移せば、相続財産の増加を抑えられる可能性があります。

節税制度としては、相続時精算課税制度や配偶者への居住用不動産贈与の特例などがあります。ただし、制度ごとに要件や将来の相続税への影響が異なります。小規模宅地等の特例が使えなくなる可能性もあるため、贈与税だけでなく相続税まで含めて比較検討することが大切です。

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贈与

贈与とは、ある人が自分の財産を無償で他の人に与えることをいいます。日常的には親から子へ生活費を渡すといった小さなものも含まれますが、資産運用の場面では不動産や現金、株式などまとまった財産の移転が問題となります。贈与を受けた側には贈与税がかかることがあり、税額は贈与を受けた財産の価値や関係性によって変わります。特に相続の対策として贈与を活用することが多く、生前に財産を移すことで相続税の負担を軽減できる可能性があります。資産を計画的に守るうえで、贈与は大切な手段のひとつです。

贈与契約書

贈与契約書とは、贈与者と受贈者が財産を無償で移転することに合意した事実を文章で残す書類です。民法上、贈与は口頭でも成立しますが、書面を作成しておけば資金移動の経緯や当事者の意思を客観的に示せるため、税務調査や家族内の誤解を未然に防ぐ効果があります。書式に法律上の定型はありませんが、日付・当事者の氏名と住所・贈与財産の内容・贈与の態様（現金振込や不動産登記など）を明記し、双方が自署捺印したうえで２通作成してそれぞれ保管するのが一般的です。現金や株式など不動産以外の贈与では印紙税がかからない一方、不動産の無償贈与では２００円の収入印紙を貼付して消印をする義務が生じます。連年贈与を暦年課税で扱う場合には毎年内容を変えた贈与契約書を作成し、都度の合意であることを明確にすることで、税務上「定期贈与」と認定されるリスクを下げられます。このように贈与契約書は、相続対策や資産移転の透明性を高め、将来の税負担を見通すうえで欠かせない役割を果たします。

所有権移転登記

所有権移転登記とは、不動産の所有者が変わったことを法的に記録するための手続きのことを指します。たとえば、売買や相続、離婚による財産分与などで土地や建物の所有権が別の人に移る場合に、その内容を法務局の登記簿に反映させることで、第三者に対して「この不動産は誰のものか」を正式に証明することができます。登記を行うことで、所有者としての権利が法的に保護され、トラブルの予防にもつながります。離婚時に不動産をどちらか一方に分与する場合、この登記をしておかないと、名義だけが元配偶者のままになってしまい、将来的に売却や担保設定ができないといった問題が発生します。したがって、所有権が移る場面では、登記を確実に行うことが非常に重要です。

贈与税

贈与税とは、個人が他の個人から金銭・不動産・株式などの財産を無償で受け取った際に、その受け取った側（受贈者）に課される税金です。通常、年間110万円の基礎控除を超える贈与に対して課税され、超過分に応じた累進税率が適用されます。この制度は、資産の無税移転を防ぎ、相続税との整合性を保つことを目的として設けられています。特に、親から子へ計画的に資産を移転する際には活用されることが多く、教育資金や住宅取得資金などに関しては、一定の条件を満たすことで非課税となる特例もあります。なお、現在は「暦年課税」と「相続時精算課税」の2制度が併存していますが、政府は近年、相続税と贈与税の一体化を含めた制度改正を検討しており、将来的に制度の選択肢や非課税枠、課税タイミングが見直される可能性があります。こうした背景からも、贈与税は単なる一時的な贈与の問題にとどまらず、長期的な資産承継や相続対策の設計に深く関わる重要な制度です。税制の動向を踏まえた上で、専門家と連携しながら最適な活用方法を検討することが求められます。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫へ財産を贈与する場合に利用できる、特別な贈与税の制度です。この制度を使うと、贈与を受けた年に2,500万円までの金額については贈与税がかからず、それを超えた部分にも一律20％の税率が適用されます。そして、その後贈与者が亡くなったときに、過去の贈与分をすべてまとめて「相続財産」として扱い、最終的に相続税として精算します。つまり、この制度は「贈与税を一時的に軽くし、あとで相続税の段階でまとめて精算する」という仕組みになっています。将来の相続を見据えて早めに資産を移転したい場合や、大きな金額を一括で贈与したい場合に活用されることが多いです。ただし、一度この制度を選ぶと、同じ贈与者からの贈与については暦年課税（通常の贈与税制度）には戻せないという制限があるため、利用には慎重な判断が必要です。資産運用や相続対策を計画するうえで、制度の特徴とリスクをよく理解しておくことが大切です。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、相続が発生した際に、被相続人が居住や事業に使用していた土地について、一定の条件を満たせば、その土地の相続税評価額を大幅に減額できる制度です。主な目的は、相続税負担によって自宅や事業用不動産を手放すことを防ぎ、円滑な資産承継を支援することにあります。たとえば、亡くなった方の自宅に配偶者や同居していた親族が引き続き居住する場合、その宅地の評価額を最大で80％まで減額できる可能性があります。事業用地や貸付事業に用いられていた土地についても、50％〜80％の減額が認められるケースがあります。この減額によって相続税の課税対象となる財産の価額が抑えられるため、納税資金の負担が軽減され、不動産を売却せずに相続を完了できる事例も多く見られます。ただし、この特例の適用には、居住や事業の継続に関する要件、土地の面積制限（最大330㎡まで）など、細かな条件を満たす必要があります。また、相続税申告期限内に適用を受ける旨を申告することが必須であり、準備不足や誤解によって適用を逃すケースもあるため注意が必要です。自宅や事業用不動産を含む資産を次世代に円滑に引き継ぐ上で、この特例は極めて重要な制度のひとつです。早めに対策を講じ、制度の内容を正しく理解したうえで、税理士など専門家のサポートを受けながら計画的に進めることが求められます。

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