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貸家の相続税評価の方法を教えて下さい。
回答済み
1
2026/09/10 17:19
男性
50代
親から賃貸用の建物（貸家）を相続する予定があり、相続税の評価額がどのように算出されるのか知りたいです。自宅とは評価方法が異なると聞いたため、具体的な計算方法や借家権割合など、評価の仕組みについて教えていただけますか？
回答をひとことでまとめると...
貸家の相続税評価額は、固定資産税評価額から借家権割合と賃貸割合を反映して減額します。空室や自用部分がある場合は減額幅が小さくなるため、相続時点の入居状況や契約内容を確認することが重要です。
佐々木 辰
38歳
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
貸家の相続税評価額は、まず固定資産税評価額を基準に算定します。自宅用の建物は原則として固定資産税評価額がそのまま評価額になりますが、貸家は第三者に貸しているため、所有者が自由に使えない制約を考慮して評価額が減額されます。
基本式は「固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）」です。借家権割合は一般的に30％とされます。たとえば固定資産税評価額が2,000万円で全体を賃貸している場合、2,000万円×（1－30％）＝1,400万円が建物の評価額の目安です。
注意したいのは、空室や自用部分がある場合です。賃貸割合は、実際に貸している床面積などをもとに計算するため、建物の一部が空室であれば評価減は小さくなります。
また、貸家の敷地は「貸家建付地」として土地評価も下がる可能性があります。固定資産税評価証明書、賃貸借契約書、入居状況、床面積を確認し、相続時点の利用実態に基づいて評価することが重要です。
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A. 貸家建付地の賃貸割合は、賃貸中の独立部分の床面積を基準に判断します。空室でも一時的で賃貸募集を継続していれば含まれますが、自用部分は含まれず、その分評価減は小さくなります。
関連する専門用語
貸家
貸家とは、家や建物を所有している人が、他の人に住むための場所として一定期間貸し出し、賃料を受け取る形態の不動産を指します。入居者は契約に基づいて家賃を支払い、その家を生活の拠点として利用します。 貸家は一戸建てだけでなく、連棟式や長屋、テラスハウスなども含まれます。資産運用の観点からは、安定した家賃収入を得られる可能性がある一方で、空室や修繕費、入居者との契約管理などのリスクや手間も伴います。不動産投資の一形態として長期的な運用を検討する際に利用されることが多いです。
相続税評価額
相続税評価額とは、亡くなった方の財産を相続する際に、その財産がいくらの価値があるかを税務上で計算した金額のことです。 この金額を基にして、相続税がいくらになるかが決まります。現金や預金はそのままの金額で評価されますが、不動産や株式などは国が定めた評価方法に基づいて計算されるため、実際の市場価格とは異なることがあります。 たとえば、不動産は「路線価」や「固定資産税評価額」を用いて算出されるため、相場よりも低くなる場合もあります。この評価額を正しく把握しておくことで、相続税の対策や資産の分配を円滑に行うことができます。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、土地や建物などの不動産に対して課税される固定資産税を計算するために、市区町村が評価して決める金額のことです。この評価額は原則として3年ごとに見直され、土地や建物の状況、周辺の地価などをもとに決定されます。 この金額は市場での売買価格とは異なり、実際の価格よりも低めに設定される傾向があります。また、相続税や不動産取得税など、他の税金の算出にも使われることがあるため、不動産を所有している方にとっては非常に重要な指標となります。納税通知書などで確認することができ、不動産の維持コストを把握する上でも役立ちます。
借地権
借地権とは、他人が所有している土地を借りて、その土地の上に自分の建物を建てて利用することができる権利のことをいいます。土地を借りる代わりに、地主（貸主）に地代と呼ばれるお金を定期的に支払うのが一般的です。借地権は法律によって強く保護されており、契約期間や更新、建物の建て替えに関するルールも細かく定められています。 住宅地や商業地の限られた土地を有効活用したいときや、土地を購入するよりも初期費用を抑えて利用したい場合に利用されることがあります。不動産投資や相続の場面でも関係する重要な権利であり、土地の所有権とは異なるものとして理解しておくことが大切です。
賃貸割合
賃貸割合とは、不動産のうち、第三者に貸し出している部分が全体に対してどれくらいの割合を占めているかを示す指標です。これは特に、建物の一部を自分で使いながら残りを賃貸しているようなケースで用いられます。たとえば、自宅の1階を店舗として貸していて、2階に自分が住んでいる場合、その建物の賃貸割合は「1階部分の面積 ÷ 全体の面積」で計算されます。この割合は、不動産の相続税評価や固定資産税評価に影響するだけでなく、青色申告や経費算入など税務上の処理にも関係してきます。また、賃貸割合が高いと、収益不動産としての側面が強くなり、資産運用の戦略にも大きく関係します。正確な計算と記録は、節税や税務調査への備えにもつながります。
貸家建付地（かしやたてつけち）
貸家建付地（かしやたてつけち）とは、貸家が建っている土地のことで、その土地は貸家とセットで利用されているため、自由に使える範囲や価値が制限される場合があります。 例えば、自分がその土地を所有していても、上に貸家が建っていて他人が住んでいる場合、自由に更地にしたり建物を取り壊したりすることは契約や法律上できません。このため、実際の市場価値は同じ場所の更地より低く評価されることがあります。税務上の評価では、貸家が存在することで土地の利用価値が制限される分を反映して計算される仕組みになっています。
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