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貸家建付地と貸宅地の違いを教えて下さい。
回答済み
1
2026/07/14 13:05
男性
50代
貸家建付地と貸宅地はどちらも賃貸に関係する土地と理解していますが、評価方法や税務上の扱いに違いがあると聞きました。それぞれの定義や相続税評価の考え方の違いについて教えてください。
回答をひとことでまとめると...
貸家建付地は自己所有地に賃貸建物を建てた土地、貸宅地は土地を借主に貸す底地です。相続税評価は権利関係が異なり、一般に貸宅地のほうが評価減は大きくなります。
佐々木 辰
38歳
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
貸家建付地と貸宅地は、どちらも第三者に利用されている土地ですが、権利関係が異なるため相続税評価の考え方も変わります。
| 区分 | 評価額の基本式 | ポイント |
|---|---|---|
| 貸家建付地 | 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合） | 建物が賃貸されていることで土地利用が制限される分を減額 |
| 貸宅地（底地） | 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合） | 借地権が設定されているため、地主の利用制限を反映 |
貸家建付地は、所有者が自分の土地に賃貸アパートや賃貸マンションを建て、その建物を入居者に貸している土地です。土地所有者は建物も所有しており、入居者には借家権が認められます。
このため相続税評価では、自用地評価額から借地権割合・借家権割合・賃貸割合を用いて一定の評価減を行います。
一方、貸宅地は土地そのものを第三者に貸し、その借主が自分で建物を所有している土地です。土地所有者は建物を持たず、借主に借地権が設定されるため、土地の利用が強く制約されます。
その分、相続税評価では自用地評価額から借地権割合相当額を控除して評価するため、一般に貸家建付地より評価減が大きくなりやすいです。
要するに、貸家建付地は「建物賃貸に伴う借家権」、貸宅地は「土地賃貸に伴う借地権」が評価の中心です。実務では、建物の所有者が誰か、どの契約に基づく利用かを確認し、適切に区分することが重要です。
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“代襲相続人の、相続割合を教えて下さい。”
A. 代襲相続人の相続割合は、被相続人の子など本来の相続人の持分をそのまま引き継ぎ、複数いる場合は均等に分割され、全体の割合は相続順位や他の相続人構成によって決まります。
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関連する専門用語
代襲相続
代襲相続とは、本来であれば相続人となるはずだった人が、相続が始まる前にすでに亡くなっていたり、相続欠格や廃除などの理由で相続できなくなった場合に、その人の子ども（直系卑属）が代わりに相続する仕組みのことをいいます。たとえば、亡くなった人（被相続人）の子どもがすでに他界していた場合、その子どもの子ども、つまり被相続人から見ると孫が相続するという形になります。この制度は、家族間の公平性を保ち、血縁のつながりに沿って財産が引き継がれることを目的としています。代襲相続は主に「子ども」や「兄弟姉妹」が相続人になる場合に認められており、それ以外の親族では適用されない点に注意が必要です。
相続税
相続税とは、人が亡くなった際に、その人の財産を配偶者や子どもなどの相続人が受け継いだときに課される税金です。対象となる財産には、預貯金や不動産、株式、貴金属、事業用資産などが含まれ、相続財産の合計額が一定の基準額を超えると課税対象となります。 相続税には、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算される基礎控除があり、この範囲内であれば原則として税金はかかりません。しかし、資産規模が大きい場合や相続人の数が少ない場合には、課税対象となり、10％〜55％の累進税率が適用されます。 さらに、相続税にはさまざまな非課税枠や控除制度が設けられており、これらを適切に活用することで税負担を抑えることが可能です。代表的な制度には以下のようなものがあります。 - 生命保険金の非課税枠：法定相続人1人あたり500万円まで非課税 - 死亡退職金の非課税枠：生命保険と同様に1人あたり500万円まで非課税 - 債務控除：被相続人に借入金などの債務があった場合、その金額を控除可能 - 葬式費用の控除：通夜・葬儀などにかかった費用は、相続財産から差し引くことができる また、配偶者には配偶者の税額軽減（1億6,000万円または法定相続分まで非課税）が認められており、適切に遺産分割を行えば、税額を大幅に減らすことができます。 相続税は、財産の種類や分割の仕方、受け取る人の立場によって税額が大きく変動するため、生前からの対策が非常に重要です。生命保険や不動産の活用、資産の組み替えなどを通じて、相続税評価額をコントロールすることが、家族への負担を減らし、スムーズな資産承継を実現するための鍵となります。
基礎控除
基礎控除とは、所得税の計算において、すべての納税者に一律で適用される控除のことを指す。一定額の所得については課税対象から除外されるため、納税者の負担を軽減する役割を持つ。所得に応じて控除額が変動する場合もあり、申告不要で自動適用される。
相続人（法定相続人）
相続人（法定相続人）とは、民法で定められた相続権を持つ人のことを指します。被相続人が亡くなった際に、配偶者や子ども、親、兄弟姉妹などが法律上の順位に従って財産を相続する権利を持ちます。配偶者は常に相続人となり、子がいない場合は直系尊属（親や祖父母）、それもいない場合は兄弟姉妹が相続人になります。相続税の基礎控除額の計算や遺産分割の際に重要な概念であり、相続対策を検討する上で欠かせない要素となります。
相続放棄
相続放棄とは、亡くなった人の財産を一切受け取らないという意思を家庭裁判所に申し立てて、正式に相続人の立場を放棄する手続きのことです。相続には、プラスの財産（預貯金や不動産など）だけでなく、マイナスの財産（借金や未払い金など）も含まれるため、全体を見て相続すると損になると判断した場合に選ばれることがあります。 相続放棄をすると、その人は最初から相続人でなかったものとみなされるため、借金の返済義務も一切負わなくて済みます。ただし、相続があったことを知ってから3か月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があり、その期限を過ぎると原則として相続を受け入れたとみなされてしまいます。したがって、放棄を検討する場合は早めの判断と手続きが重要です。
養子縁組
養子縁組とは、血縁関係のない者同士が、法律上の親子関係を新たに結ぶ制度のことを指します。日本の民法では、養子縁組を行うことで、養子は実子と同じく戸籍上の子となり、相続権や扶養義務などの法的な権利と義務が発生します。 養子縁組には、親子の愛情や生活支援を目的とするケースもありますが、資産承継や相続対策のために活用されることも少なくありません。特に子どもがいない夫婦や、法定相続人以外に財産を引き継がせたい場合などに有効です。また、養子縁組には「普通養子縁組」と「特別養子縁組」の2種類があり、前者は実親との関係が残るのに対し、後者は家庭裁判所の審判によって実親との関係が断たれます。資産運用や相続設計を行う際には、法的な親子関係の有無が大きく影響するため、養子縁組の活用は非常に重要な選択肢となります。
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