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住宅ローンの残債がある家でも、リースバックは利用できますか？
回答済み
1
2026/07/14 16:46
男性
50代
住宅ローンの返済が残っている自宅でもリースバックを利用できるのか知りたいです。利用可能な条件や金融機関との関係、注意点などを踏まえて仕組みを具体的に教えてください。
回答をひとことでまとめると...
住宅ローン残債がある自宅のリースバックは、ローン完済と抵当権抹消の可否を基準に、家賃負担や契約条件の注意点も含めて判断することが重要です。
佐々木 辰
38歳
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
住宅ローンが残っている自宅でも、条件を満たせばリースバックを利用できる場合があります。リースバックは自宅を売却し、売却後は賃貸借契約を結んで家賃を払いながら住み続ける仕組みです。
重要なのは、売却代金などで住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消できるかどうかです。売却価格がローン残債を上回る場合は利用しやすい一方、残債のほうが多い場合は、不足分を自己資金で補う、または金融機関と任意売却を含めて協議する必要があります。
注意点は、売却後も家賃負担が続くことです。家賃を滞納すれば退去リスクがあり、契約期間や更新可否、買戻し条件も契約内容次第です。利用前には、売却価格・残債・家賃・契約期間を比較し、住み続けられる条件を確認することが重要です。
関連質問
2026.07.14
“リースバックを利用した後、同じ家に住み続けられないケースはあり得ますか？”
A. リースバック後も住み続けられるかは賃貸借契約次第です。退去リスクや再契約条件、家賃改定の確認が重要です。
2026.07.14
“リースバックを利用すると、家の所有権はどうなりますか？”
A. リースバックでは売却により自宅の所有権と登記名義は買主へ移ります。以後は賃貸契約で家賃を払い住み続け、買い戻しは契約条件次第です。
2026.07.14
“リースバックを利用したとき、家賃の決まり方や計算方法を教えてください。”
A. リースバックの家賃は、売却価格と期待利回りを基に決まり、周辺相場や維持費、将来の売却リスクも影響します。契約前に家賃負担と改定条件を確認することが重要です。
2025.10.21
“リースバックで売却した家を、買戻すことはできますか？”
A. リースバックで売却した家は、契約に買戻し特約や再購入条項があれば一定期間内に買い戻すことが可能です。ただし、条項がなければ原則として買い戻しはできず、資金計画や契約条件の確認が重要です。
2025.12.10
“リースバックを利用したあとも、固定資産税を納める必要はありますか？”
A. リースバック後の固定資産税は新しい所有者が負担しますが、家賃に上乗せされ実質的に負担するケースもあります。年途中の売却では、日割り精算が一般的です。
2025.10.21
“リースバックの仕組みを教えてください。”
A. リースバックは自宅を売却して現金化しつつ、賃貸契約でそのまま住み続ける仕組みです。転居せずに資金を得られる一方で、売却価格が下がりやすく家賃も高めになる傾向があります。
関連する専門用語
リースバック（セール・アンド・リースバック）
リースバック（セール・アンド・リースバック）とは、自分が所有している不動産などの資産をいったん他の企業や投資家に売却し、その後は賃貸契約を結んで引き続きその資産を使用し続ける仕組みです。たとえば、マイホームを売却してまとまった現金を得たあとも、そのまま同じ家に住み続けるといったケースが代表的です。 この方法は、資産を現金化しつつ、生活スタイルを大きく変えたくないときに有効です。主に高齢者の老後資金確保や、企業が設備を手放さずに資金調達したいときに使われることが多いです。注意点としては、売却後の賃料負担や、将来的にその物件を買い戻せるかどうかといった条件をよく確認することが大切です。
住宅ローン
住宅ローンとは、自宅を購入したり新築・リフォームしたりする際に、金融機関から長期的にお金を借りるための貸付制度のことを指します。通常、借りた資金は数十年かけて分割返済され、元金と利息を毎月支払っていく仕組みです。 多くの場合、担保として購入する住宅や土地が差し入れられます。住宅ローンには金利のタイプ（固定金利・変動金利）や返済方法（元利均等返済・元金均等返済）など、さまざまな選択肢があり、自分の収入やライフプランに合わせて慎重に選ぶことが大切です。 また、一定の条件を満たせば住宅ローン控除などの税制優遇を受けられる場合もあります。家という大きな買い物を実現する手段として、多くの人が利用する金融商品です。
抵当権抹消登記
抵当権抹消登記とは、不動産に設定されていた抵当権を正式に取り消すために行う登記手続きのことを指します。抵当権とは、たとえば住宅ローンのような借金をした際に、返済ができなくなった場合に備えて銀行などが不動産に設定する担保の権利です。 ローンを完済しても、そのままでは登記簿上に抵当権が残っているため、不動産を売却したり、別の担保に使ったりするには「抹消登記」をしておく必要があります。この手続きをしないと、たとえ借金が終わっていても、他人から見るとまだ抵当権が残っている状態に見えてしまいます。 抵当権抹消登記を行うには、金融機関から発行される「登記原因証明情報」などの必要書類をそろえ、法務局で手続きを行います。不動産を完全に自分のものとして扱えるようにするために、忘れずに行いたい重要な手続きです。
任意売却
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、抵当権者（金融機関）など関係債権者の同意を得て、競売の実施前に市場で売却し、売却代金で抵当権等を抹消する手続きです。 通常は抵当権を抹消できない限り自由に売却できませんが、任意売却では売却価格がローン残高を下回っても、債権者が残債の取り扱い（無担保化・分割返済など）に合意すれば売却が可能です。複数の担保権や差押えがある場合は、原則として全ての債権者の同意が必要になります。 この方法を利用することで、競売よりも高い価格で売れる可能性があり、生活再建の足がかりにもなります。さらに、引っ越しの時期や条件などもある程度調整できるため、精神的な負担も軽減されます。不動産投資や住宅購入後のリスク管理を考える上でも、任意売却という選択肢を知っておくことは非常に重要です。
賃貸借契約
賃貸借契約とは、物の所有者（貸主）が相手方（借主）に対して、その物を一定期間使わせ、その代わりに借主が賃料を支払うという契約のことです。不動産では、アパートやマンション、店舗などの建物や土地の貸し借りが一般的な対象となります。 この契約によって、借主は物件を使用・占有する権利を得ますが、所有権は貸主のままとなります。契約には契約期間、賃料、解約条件、原状回復義務などの重要事項が含まれ、両者の権利と義務を明確にすることでトラブルを防ぐ役割があります。資産運用においては、収益不動産の管理や投資判断に関わる基本契約であり、安定的な家賃収入の仕組みを理解する上でも重要な概念です。
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関連質問
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A. リースバック後も住み続けられるかは賃貸借契約次第です。退去リスクや再契約条件、家賃改定の確認が重要です。
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“リースバックを利用すると、家の所有権はどうなりますか？”
A. リースバックでは売却により自宅の所有権と登記名義は買主へ移ります。以後は賃貸契約で家賃を払い住み続け、買い戻しは契約条件次第です。
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“リースバックを利用したとき、家賃の決まり方や計算方法を教えてください。”
A. リースバックの家賃は、売却価格と期待利回りを基に決まり、周辺相場や維持費、将来の売却リスクも影響します。契約前に家賃負担と改定条件を確認することが重要です。
