不動産投資で築古物件を購入した場合の減価償却費の利点は何ですか？

築古物件の利点は、取得直後から多額の減価償却費を短期間で計上でき、手元資金を減らさずに課税所得を圧縮できる点にあります。たとえば法定耐用年数22年の木造住宅を築30年で購入すると、残存耐用年数は原則「法定耐用年数×0.2」で計算され4年（端数切捨て）となり、取得価格を4年間で均等に償却できます。減価償却費は現金流出を伴わない経費であるため、不動産所得の赤字を通じて給与所得などと損益通算すれば、所得税・住民税を一時的に大幅軽減できる可能性があります。さらに、減価償却期間が終了した後も賃料収入が継続すれば、キャッシュフローが改善しやすい点も魅力です。

もっとも、節税効果だけで購入を判断するのは危険です。築古物件は修繕・設備更新コストが嵩みやすく、想定以上にキャッシュフローが圧迫されるほか、空室リスクや賃料下落で赤字が長期化する恐れがあります。加えて、将来売却する際には累積償却費が譲渡所得に加算されるため、いわゆる「償却戻し課税」により譲渡税が膨らむ点にも注意が必要です。したがって立地・構造・修繕履歴・市場賃料を綿密に調査し、長期的な収支シミュレーションで減価償却メリットと維持コスト、出口戦略を総合評価したうえで投資判断を行うことが不可欠です。