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住宅ローン控除と、売却したときの3000 万円控除は併用できますか？
回答済み
1
2026/07/15 15:43
男性
自宅を購入して住宅ローン控除を受けていますが、将来その自宅を売却する場合、譲渡所得の3,000万円特別控除と同時に利用できるのか疑問に思っています。適用条件や併用の可否、注意点について具体的に知りたいです。
回答をひとことでまとめると...
住宅ローン控除利用中の自宅を売却して3,000万円特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除が使えなくなる場合があります。売却益・入居時期・借入額を踏まえ、有利な制度を比較して判断することが重要です。
佐々木 辰
38歳
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
売却する自宅で使う「譲渡所得の3,000万円特別控除」と、新たに取得する住宅で使う「住宅ローン控除」は、原則として同時に使えない場面が多いです。住宅ローン控除には、居住年の前2年・後3年に、3,000万円特別控除など一定の譲渡特例を受けていないことが要件とされています。
そのため、今の自宅売却で3,000万円特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除が使えなくなる可能性があります。どちらが有利かは、売却益の大きさ、新居の借入額、入居時期を踏まえて比較することが重要です。
なお、3,000万円特別控除は、自分が住んでいる家、または住まなくなった日から3年目の年末までに売る家などが対象で、親子・夫婦など特別関係者への売却は対象外です。適用には確定申告も必要です。
一方、売却で譲渡損失が出た場合の損益通算・繰越控除は、一定要件のもとで検討余地があります。利益が出る場合と損失が出る場合で扱いが異なるため、売却前に税理士や税務署へ確認すると安心です。
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“ふるさと納税と住宅ローン控除を併用するときの注意点はありますか？”
A. ふるさと納税と住宅ローン控除は併用可能ですが、住宅ローン控除が住民税に及ぶとふるさと納税の上限額が下がる場合があります。また、初年度は確定申告が必須でワンストップ特例は無効になります。
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“居住用財産の3000万円特別控除とは、どのような制度ですか？”
A. 居住用財産の3,000万円特別控除は、自分が住んでいたマイホームを売却して利益が出た際、その譲渡所得から最大3,000万円までを非課税にできる制度です。
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“住宅ローン減税はいつまで受けられますか？また、条件も教えて下さい”
A. 住宅ローン減税は2025年末入居分まで適用され、控除率0.7％で最大13年。省エネ性能や所得要件で控除枠が変わります。
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“不動産売却時の短期譲渡と長期譲渡の税率を教えてください。”
A. 保有5年以下は約39.63％、5年超は約20.315％課税です。売却益の手取り差が大きく、タイミング次第で税負担を半減できます。
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“相続した土地を売却する際にどのような税金がかかりますか？”
A. 相続した土地を売却する際は譲渡所得税がかかりますが、取得費加算や各種特例を活用することで大きく節税できる可能性があります。
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“住宅ローン控除は中古マンションの購入でも使えますか？”
A. 中古マンションでも築年数や耐震基準などの条件を満たせば住宅ローン控除を利用可能です。購入前に必ず条件を確認しましょう。
関連する専門用語
住宅ローン控除（住宅ローン減税/住宅借入金等特別控除）
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、個人が住宅ローンを利用して自宅を購入・新築・増改築した際に、一定の条件を満たせば年末時点のローン残高に応じた金額が所得税から控除される制度です。住宅取得を支援する目的で設けられており、最大で13年間にわたり税負担を軽減できます。 控除額は原則として「年末のローン残高×0.7％」を基準に算出され、各住宅区分ごとに定められた借入限度額までが対象となります。控除しきれなかった分は翌年度の住民税からも一定額控除されます。 適用を受けるにはいくつかの条件があります。主な要件は、①自ら居住すること、②取得から6か月以内に入居し年末まで継続居住すること、③床面積が50㎡以上（一定要件を満たせば40㎡以上も可）、④返済期間が10年以上のローンであること、⑤合計所得が2,000万円以下であること、などです。親族間の売買や勤務先からの無利子・超低利ローンは対象外となります。 また、新築住宅は省エネ基準の適合が必須条件とされており、長期優良住宅やZEH水準の住宅は借入限度額が優遇されます。中古住宅では新耐震基準に適合していることが必要で、古い住宅では耐震証明書の提出が求められるケースもあります。増改築やリフォームも一定の工事要件を満たせば対象になります。 手続きは初年度に確定申告が必要で、会社員の場合は2年目以降は年末調整で対応できます。必要書類として、住宅ローンの年末残高証明書、売買契約書や登記事項証明書、省エネ性能に関する証明書などが挙げられます。 住宅ローン控除は、住宅購入時の資金計画や税負担に大きく影響する重要な制度です。適用条件や期限を正しく理解し、事前に必要書類や証明の取得を進めておくことが安心につながります。
キャピタルゲイン（売却益/譲渡所得）
キャピタルゲインとは、株式や不動産、投資信託などの資産を購入した価格よりも高く売却したことによって得られる利益のことです。一般的な経済用語としては「売却益」と呼ばれ、資産運用における収益のひとつとして広く使われています。日本の税法においては、このキャピタルゲインは「譲渡所得」として分類され、確定申告などで所得として扱われます。つまり、経済的な意味ではキャピタルゲインと譲渡所得は同様の概念を指しますが、前者が広義の利益、後者が課税対象としての所得という違いがあります。投資の成果を判断したり、税金を計算したりするうえで、両者の使われ方を正しく理解することが大切です。
特別控除
特別控除とは、一定の条件を満たした場合に特別に認められる所得控除のことを指す。例えば、不動産譲渡所得に対する3,000万円特別控除や、住宅ローン控除などが含まれる。通常の控除とは異なり、特定の政策目的のために設けられており、適用を受けるには条件を満たす必要がある。
キャピタルロス（売却損/譲渡損）
キャピタルロス（売却損/譲渡損）とは、保有していた資産を取得時より低い価格で売却した結果として確定する損失を指す用語です。 キャピタルロスは、株式や投資信託、債券、不動産など、価格変動を前提とする資産を手放す場面で使われる言葉であり、資産運用の成果を測る際の基本的な構成要素として位置づけられます。価格が下落した資産を売却することで、その差額が損失として確定した状態を表す点に、この用語の意味の中心があります。 この用語が登場する典型的な場面は、投資結果の振り返りや、利益と損失を整理する局面です。キャピタルゲイン（売却益）と対になる概念として用いられ、両者を合算することで、資産運用全体の結果が把握されます。そのため、キャピタルロスは単独で語られるというよりも、投資成果の一部として文脈上扱われることが一般的です。 誤解されやすい点として、「価格が下がった時点でキャピタルロスが発生している」という認識があります。しかし、評価額が下がっているだけの状態は含み損に過ぎず、売却などによって取引が完結しない限り、キャピタルロスにはなりません。また、「キャピタルロスは避けるべき失敗の証拠である」と捉えることも、判断を誤らせやすい考え方です。損失であること自体は事実ですが、価格変動を伴う投資においては、結果として自然に発生し得る中立的な事象でもあります。 たとえば、ある資産を購入時より低い価格で売却した場合、その差額はキャピタルロスとして確定します。この損失だけを切り取って投資の成否を判断するのではなく、同じ期間に得られたキャピタルゲインと合わせて全体を捉えることが重要です。ここで問われるのは、損失が出たかどうかではなく、その損失をどのように位置づけ、投資判断に組み込むかという視点です。 キャピタルロスは、資産運用において例外的な出来事ではありません。価格変動リスクを引き受ける以上、常に発生し得る概念です。この言葉を正しく理解しておくことは、短期的な値動きに振り回されず、投資判断を構造的に考えるための出発点になります。
確定申告
確定申告とは、1月1日から12月31日までの所得を計算して翌年の2月16日から3月15日に申告し、納税する手続き。多くの会社では年末調整を経理部がしてくれるが、確定申告をすると年末調整では受けられない控除を受けることができる場合もある。確定申告をする必要がある人が確定申告をしないと加算税や延滞税が発生する。
居住用財産の特例
居住用財産の特例とは、自分が住んでいた家や土地を売却したときに、一定の条件を満たせば税金の負担を軽くできる制度の総称です。代表的なのは「3,000万円の特別控除」で、マイホームを売って利益が出ても、最大3,000万円まで課税対象から差し引くことができます。そのため、実際に支払う税額が大幅に減り、住み替えや老後資金づくりの場面で役立ちます。 この特例にはほかにも、10年以上所有したマイホームを売った場合に税率が軽くなる「軽減税率の特例」、新しい家を買い替えるときに課税を将来まで繰り延べられる「買換え特例」、逆に売却で損失が出たときに給与など他の所得と通算できる「損益通算・繰越控除」といった仕組みがあります。また、相続した空き家を一定条件で売却すると控除が受けられる制度もあります。 ただし、いずれの特例も「実際に住んでいた家であること」「過去2年以内に同じ特例を使っていないこと」「親族など特別な関係者への売却でないこと」など、細かな条件があります。特例を使うには確定申告が必須で、契約書や住民票の附票などの証明書類も必要です。 つまり、居住用財産の特例はマイホーム売却に伴う税負担を大きく減らせる強力な仕組みですが、適用期限や条件を満たさないと使えない場合もあるため、売却を検討する際は早めに制度内容を確認して準備することが重要です。
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A. ふるさと納税と住宅ローン控除は併用可能ですが、住宅ローン控除が住民税に及ぶとふるさと納税の上限額が下がる場合があります。また、初年度は確定申告が必須でワンストップ特例は無効になります。
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A. 居住用財産の3,000万円特別控除は、自分が住んでいたマイホームを売却して利益が出た際、その譲渡所得から最大3,000万円までを非課税にできる制度です。
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