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相続時精算課税で、不動産の贈与もできますか？
回答済み
1
2026/07/14 15:24
男性
50代
相続時精算課税制度の利用を検討していますが、現金だけでなく自宅や土地などの不動産も贈与の対象にできるのでしょうか。適用できる場合の条件や評価の考え方、手続き上の注意点について教えてください。
回答をひとことでまとめると...
相続時精算課税では不動産も贈与できます。評価額や相続時の持ち戻し、登記費用などを踏まえて判断しましょう。
佐々木 辰
38歳
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
相続時精算課税制度では、現金だけでなく自宅や土地などの不動産も贈与の対象にできます。贈与者が原則60歳以上の父母・祖父母、受贈者が18歳以上の子・孫であることなどの要件を満たせば、不動産の贈与にも適用可能です。
不動産を贈与する場合、評価額は贈与時点の相続税評価額を基準にします。土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額をもとに評価し、その金額が累計2,500万円の特別控除枠に含まれます。超過した部分には一律20％の贈与税がかかります。
ただし、相続時精算課税で贈与した不動産は、将来の相続時に贈与時の評価額で相続財産に持ち戻されます。そのため、贈与時に税負担が軽く見えても、最終的な相続税まで含めて判断することが大切です。
また、不動産贈与では所有権移転登記が必要となり、登録免許税や不動産取得税、司法書士費用なども発生します。一度選択すると暦年課税には戻れないため、不動産の評価額、将来の相続税、諸費用を含めて慎重に検討しましょう。
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関連質問
2026.07.14
“相続時精算課税制度の申告は、自分でできますか？”
A. 相続時精算課税制度の申告は自分でも可能ですが、選択届出書や贈与税申告書の提出が必要です。不動産贈与など複雑な場合は専門家への相談をおすすめします。
2026.07.14
“相続時精算課税制度の贈与者が亡くなった時、どのような手続きが必要ですか？”
A. 相続時精算課税の贈与は、贈与者の死亡時に相続税申告へ反映します。過去の贈与額を確認し、必要書類をそろえて期限内に精算することが重要です。
2026.07.14
“相続時精算課税制度と暦年贈与は併用できますか？”
A. 相続時精算課税と暦年贈与は同一贈与者からの贈与では併用できません。選択後の固定ルールと相続時の精算を踏まえ、慎重に判断しましょう。
2026.07.14
“相続時精算課税制度を利用すると、相続放棄はできなくなるのでしょうか。”
A. 相続時精算課税を利用しても相続放棄は可能です。ただし、過去の贈与財産、相続債務、税務上の扱いを分けて確認し、期限内に慎重に判断しましょう。
2025.09.22
“土地や家などの不動産を贈与する場合贈与税はどのようにかかりますか？”
A. 不動産の贈与税は評価額を基に暦年課税か相続時精算課税を選び、住宅取得資金非課税や配偶者控除など特例も活用可能です。贈与税以外に登録免許税や不動産取得税も必要になります。
2026.06.18
“不動産を生前贈与するのか相続財産として残すのかどちらがおすすめですか？”
A. 相続は基礎控除や配偶者軽減、小規模宅地特例により税負担を抑えやすく、登録免許税や不動産取得税も軽減されるため有利です。生前贈与は権利関係の整理や資産凍結リスク回避など目的がある場合に有効です。
関連する専門用語
相続時精算課税制度
相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫へ財産を贈与する場合に利用できる、特別な贈与税の制度です。この制度を使うと、贈与を受けた年に2,500万円までの金額については贈与税がかからず、それを超えた部分にも一律20％の税率が適用されます。そして、その後贈与者が亡くなったときに、過去の贈与分をすべてまとめて「相続財産」として扱い、最終的に相続税として精算します。 つまり、この制度は「贈与税を一時的に軽くし、あとで相続税の段階でまとめて精算する」という仕組みになっています。将来の相続を見据えて早めに資産を移転したい場合や、大きな金額を一括で贈与したい場合に活用されることが多いです。 ただし、一度この制度を選ぶと、同じ贈与者からの贈与については暦年課税（通常の贈与税制度）には戻せないという制限があるため、利用には慎重な判断が必要です。資産運用や相続対策を計画するうえで、制度の特徴とリスクをよく理解しておくことが大切です。
贈与
贈与とは、ある人が自分の財産を無償で他の人に与えることをいいます。日常的には親から子へ生活費を渡すといった小さなものも含まれますが、資産運用の場面では不動産や現金、株式などまとまった財産の移転が問題となります。 贈与を受けた側には贈与税がかかることがあり、税額は贈与を受けた財産の価値や関係性によって変わります。特に相続の対策として贈与を活用することが多く、生前に財産を移すことで相続税の負担を軽減できる可能性があります。資産を計画的に守るうえで、贈与は大切な手段のひとつです。
相続税評価額
相続税評価額とは、亡くなった方の財産を相続する際に、その財産がいくらの価値があるかを税務上で計算した金額のことです。 この金額を基にして、相続税がいくらになるかが決まります。現金や預金はそのままの金額で評価されますが、不動産や株式などは国が定めた評価方法に基づいて計算されるため、実際の市場価格とは異なることがあります。 たとえば、不動産は「路線価」や「固定資産税評価額」を用いて算出されるため、相場よりも低くなる場合もあります。この評価額を正しく把握しておくことで、相続税の対策や資産の分配を円滑に行うことができます。
路線価
路線価とは、国税庁が毎年7～8月に公表する、1月1日時点の主要な道路に面した土地の1㎡あたりの価格です。主に相続税や贈与税の課税額を算出する際の基準として用いられます。 土地の評価額は、通常、実際の取引価格（時価）とは異なり、公示地価や基準地価を基に一定の割合で決定されます。一般的に、路線価は公示地価の約80％程度を目安に設定されますが、地域や土地の特性によって差が生じることもあります。 路線価は、土地の相続や贈与を行う際の税額計算に重要な指標となるため、事前に確認することで税負担の目安を把握することができます。また、路線価の適用範囲外の土地については、倍率方式と呼ばれる別の評価方法が用いられることもあります。土地の評価方法を理解し、適切な税務対策を講じることが重要です。
持ち戻しルール
持ち戻しルールとは、相続税を計算する際に、生前に被相続人から受け取った贈与財産の一部を、相続財産として「持ち戻して」合計し、課税対象に含めるという制度です。具体的には、相続開始前3年以内に被相続人から贈与を受けた財産がある場合、その贈与分をいったん相続財産に加算して相続税を計算し、その後、すでに支払った贈与税があればその分を差し引く、という流れになります。 このルールは、贈与によって相続税の負担を不当に軽減することを防ぐために設けられています。つまり、亡くなる直前に多額の贈与をしても、それが課税対象から逃れられないようにするための仕組みです。生前贈与を活用した資産移転を検討する際には、このルールの存在をしっかり把握しておくことが重要です。
所有権移転登記
所有権移転登記とは、不動産の所有者が変わったことを法的に記録するための手続きのことを指します。たとえば、売買や相続、離婚による財産分与などで土地や建物の所有権が別の人に移る場合に、その内容を法務局の登記簿に反映させることで、第三者に対して「この不動産は誰のものか」を正式に証明することができます。 登記を行うことで、所有者としての権利が法的に保護され、トラブルの予防にもつながります。離婚時に不動産をどちらか一方に分与する場合、この登記をしておかないと、名義だけが元配偶者のままになってしまい、将来的に売却や担保設定ができないといった問題が発生します。したがって、所有権が移る場面では、登記を確実に行うことが非常に重要です。
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A. 相続時精算課税と暦年贈与は同一贈与者からの贈与では併用できません。選択後の固定ルールと相続時の精算を踏まえ、慎重に判断しましょう。
