不動産STOは個人でも始めやすい投資方法ですか？
不動産STOは個人でも始めやすい投資方法ですか？
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2025/02/01 11:22
男性
30代
不動産STOは少額から投資できると聞きますが、個人投資家にはどんなメリットがあるのでしょうか？また、REITやこれまでの不動産投資と比べたとき、注意すべきポイントがあれば教えてください。
回答
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
不動産STO（Security Token Offering）は、ブロックチェーン上で発行されるデジタル証券を通じて物件の持分を取得する仕組みです。数万円程度から参加でき、オンライン完結で手数料も抑えられるため、個人投資家にとって参入障壁が大幅に低い点が最大の魅力です。スマートコントラクトにより賃料純収益と売却益がリアルタイムで按分・送金され、取引履歴や権利関係が改ざんされにくいことから、透明性も高まります。さらに、金融商品取引法上の有価証券として発行審査を受けるため、情報開示や分別管理など投資家保護の枠組みが明確です。
ただし、STOは基本的に単一物件への集中投資となるため、立地・テナント戦略が期待どおりに進まなければ価格変動リスクはREITより大きくなります。市場自体が黎明期で流動性が薄く、二次流通で買い手が付かなければトークンを現金化するまで時間がかかる点も留意すべきです。加えて、スマートコントラクトのバグや運用会社の管理体制に起因する技術・ガバナンスリスク、破綻時の資産保全スキームの実効性も十分確認する必要があります。
一方、REITは複数物件への分散投資と取引所でのリアルタイム売買が強みですが、配当は賃料収益が中心でキャピタルゲインは限定的です。高い売却益を狙える点ではSTO、安定配当と流動性ではREITと、性質が大きく異なります。そのためポートフォリオ全体で流動性・収益構造・リスク分散をバランスさせることが重要です。投資を検討する際は、①物件の収益モデルと売却計画、②運用会社と発行体の実績、③二次流通市場の整備状況、④破綻時の資産保全手続き、⑤税務・会計上の取扱い――を事前に精査し、出口戦略まで含めたシミュレーションを行ったうえで判断しましょう。
関連する専門用語
セキュリティトークンオファリング(STO)
セキュリティトークンオファリング（STO）とは、「Security Token Offering」の略で、ブロックチェーン技術を活用してデジタル化された有価証券（セキュリティトークン）を発行し、資金調達を行う手法です。 例えば、不動産STOとは、不動産を小口化し、「セキュリティトークン」として発行・販売する仕組みです。 ブロックチェーン技術を活用することで、従来の不動産投資よりも透明性が高まり、取引が効率化されます。これにより、少額から不動産投資に参加できる機会が広がっています。
流動性
流動性とは、資産を「現金に変えやすいかどうか」を表す指標です。流動性が高い資産は、短時間で簡単に売買でき、現金化しやすいという特徴があります。例えば、上場株式や国債は市場で取引量が多く、いつでも売買できるため、流動性が高い資産とされています。 一方、不動産や未上場株式のように、売買相手を見つけるのが難しかったり、取引に時間がかかったりする資産は、流動性が低いといえます。 投資をする際には、自分が必要なときに資金を取り出せるかを考えることが重要です。特に初心者は、流動性が高い資産を選ぶことで、急な資金需要にも対応しやすく、リスクを抑えることができます。
REIT（Real Estate Investment Trust/不動産投資信託）
REIT（Real Estate Investment Trust／不動産投資信託）とは、多くの投資家から集めた資金を使って、オフィスビルや商業施設、マンション、物流施設などの不動産に投資し、そこで得られた賃貸収入や売却益を分配する金融商品です。 REITは証券取引所に上場されており、株式と同じように市場で売買できます。そのため、通常の不動産投資と比べて流動性が高く、少額から手軽に不動産投資を始められるのが大きな特徴です。 投資家は、REITを通じて間接的にさまざまな不動産の「オーナー」となり、不動産運用のプロによる安定した収益（インカムゲイン）を得ることができます。しかも、実物の不動産を所有するわけではないので、物件の管理や修繕といった手間がかからない点も魅力です。また、複数の物件に分散投資しているため、リスクを抑えながら収益を狙える点も人気の理由です。 一方で、REITの価格は、不動産市況や金利の動向、経済環境の変化などの影響を受けます。特に金利が上昇すると、REITの価格が下がる傾向があるため、市場環境を定期的にチェックしながら投資判断を行うことが重要です。 REITは、安定した収益を重視する人や、実物資産への投資に関心があるものの手間やコストを抑えたい人にとって、有力な選択肢となる資産運用手段の一つです。
金融商品取引法
金融商品取引法（FIEA：Financial Instruments and Exchange Act）は、日本の証券市場や金融商品の取引を規制し、投資家を保護するための法律です。2007年に「証券取引法」から改正・統合され、金融市場全体の健全性を確保する役割を担っています。 この法律は、株式、債券、投資信託、デリバティブ（先物・オプション取引）、暗号資産関連商品など、幅広い金融商品を対象としています。投資家保護の観点から、虚偽表示や詐欺的な勧誘を禁止し、投資家の知識や経験に応じた適切な商品を提供することが義務付けられています。また、市場の透明性を確保するため、金融機関や証券会社に対して取引情報の適切な開示を求め、公正な市場運営を実現しています。さらに、未公開の重要情報を利用したインサイダー取引や市場操作を禁止し、市場の公平性を維持することも重要な目的の一つです。 この法律によって、投資家が安心して金融市場に参加できる環境が整備されています。しかし、投資を行う際には規制の内容を理解し、適切な取引を行うことが求められます。
有価証券
有価証券とは、財産的価値を裏づける権利が紙や電子データそのものに具体化された証券類を指します。金融商品取引法第２条では「第一項有価証券（株式・社債など）」「第二項有価証券（投資信託受益証券など）」に分類され、さらに商法や手形法でも定義が設けられています。現在は株券不発行制度や「ほふり（証券保管振替機構）」による電子化が進み、一般の投資家が実物の証券を受け取る場面はほとんどありません。 有価証券は、大きく ①資金調達・投資対象としての証券 と ②決済・信用補完を目的とする証券 に分けられます。前者には株式、社債、国債、投資信託受益証券、ETF（Exchange Traded Fund〈上場投資信託〉）などが含まれ、保有者は配当金や利息、値上がり益を得る可能性があります。後者には約束手形や小切手が該当し、主に企業間の支払い手段として流通しますが、一般的な投資対象にはなりにくい点が前者と大きく異なります。 企業や政府は有価証券を発行して広く資金を集め、投資家は将来得られるリターンを期待して取得します。その価格は市場の需給、金利水準、発行体の信用力などで日々変動するため、価格変動リスクと引き換えに収益機会を得られることが資産運用上の魅力です。ただし、譲渡益や配当・利息には原則として20.315％の申告分離課税がかかり、上場株式や公募投信は時価評価が会計基準でも義務づけられるなど、税務・会計・金融規制の面でも厳格なルールが設定されています。 このように有価証券は、金融市場を通じて資金を循環させる中心的なインフラであり、個人投資家にとっては資産形成の主軸となる一方で、法律・税務・会計の枠組みによって権利が保護され、リスク管理が図られている点が大きな特徴です。
キャピタルゲイン（売却益/譲渡所得）
キャピタルゲインとは、株式や不動産、投資信託などの資産を購入した価格よりも高く売却したことによって得られる利益のことです。一般的な経済用語としては「売却益」と呼ばれ、資産運用における収益のひとつとして広く使われています。日本の税法においては、このキャピタルゲインは「譲渡所得」として分類され、確定申告などで所得として扱われます。つまり、経済的な意味ではキャピタルゲインと譲渡所得は同様の概念を指しますが、前者が広義の利益、後者が課税対象としての所得という違いがあります。投資の成果を判断したり、税金を計算したりするうえで、両者の使われ方を正しく理解することが大切です。
